오늘은 정부가 발표한 서울 전역 및 경기도 12곳의 토지거래허가구역 지정 소식에 대해 자세히 알아볼게요. 이번 조치는 단순한 일시적 규제가 아니라, 내년 12월까지 지속되는 강력한 부동산 안정화 대책으로 주목받고 있습니다.
🏙️ 서울 전역, ‘토지거래허가구역’으로 전면 확대
정부는 최근 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 이는 6·27 대출규제와 9·7 공급대책에도 불구하고 다시금 서울 아파트값이 오르는 흐름을 차단하기 위한 조치예요.
기존에 이미 규제가 적용 중이던 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구 외에, 서울의 25개 자치구 전체가 규제지역으로 포함됐습니다. 경기도는 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남 등 12곳이 추가 지정되었죠.
이 조치는 2025년 12월 31일까지 유효하며, 시장 상황에 따라 연장 가능성도 열려 있습니다.
💰 대출규제 강화… 실수요자 중심 시장으로
이번 대책의 핵심은 ‘대출 규제 강화’입니다. 주택담보대출비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 하향, 총부채상환비율(DTI)도 40%로 줄었습니다. 쉽게 말해, 대출로 집을 사는 게 훨씬 어려워진다는 뜻이에요.
또한 15억~25억 원 사이의 주택은 대출 한도가 6억 원에서 4억 원으로 축소, 25억 원 초과 고가 주택은 2억 원까지만 가능해졌습니다.
이처럼 정부는 대출을 통한 ‘갭투자’나 투기 수요 차단에 집중하고 있습니다.
스트레스 금리도 기존 1.5%에서 3%로 인상되어, 실제 상환 능력을 엄격하게 평가합니다.
이로써 실수요자 중심의 안정적 시장 형성을 유도하고 있는 셈이죠.
🏡 토지거래허가구역 지정의 의미
‘토지거래허가구역’이란, 해당 지역 내 부동산 거래 시 정부 허가를 반드시 받아야 하는 제도입니다.
즉, 단순히 돈이 있다고 해서 마음대로 사거나 팔 수 없는 구조예요.
서울 전역이 이 구역으로 지정되면서, 모든 거래에 실거주 의무(2년)가 발생합니다. 이는 ‘투자 목적’의 거래를 제한하고, 실거주 중심의 시장 구조를 확립하려는 정부의 강한 의지를 보여줍니다.
정부는 이번 조치를 통해 주택시장 안정의 골든타임을 놓치지 않겠다며, 주택 공급과 수요의 균형을 목표로 하고 있습니다.
⚖️ 세제 및 단속 강화도 병행
이번 정책에는 세금 개편의 가능성도 포함되어 있습니다. 정부는 “시장 영향과 과세 형평을 고려해 보유세·거래세 조정도 검토 중”이라고 밝혔습니다. 즉, 다주택자에 대한 세 부담 강화가 다시 추진될 수 있다는 뜻이죠.
또한 국세청, 경찰청, 금융위가 협력해 불법 거래와 투기 수요에 대한 전방위 단속 체계를 구축합니다.
30억 원 이상 초고가 아파트 거래와 증여도 전수조사에 들어간다고 해요.
🧭 결론: 실수요자에게는 기회, 투자자에게는 제약
이번 서울 전역의 토지거래허가구역 지정은 단기적인 부동산 시장 냉각 효과를 가져올 것으로 보입니다. 투자자 입장에서는 분명 제약이 커졌지만, 실수요자에게는 오히려 시장 안정 속에서 내 집 마련의 기회가 될 수도 있겠죠.
정부의 이같은 규제 강화가 실제로 집값 안정을 이끌 수 있을지, 또는 시장 침체로 이어질지는 앞으로의 시장 반응에 달려 있습니다.
