부동산을 한 채 이상 보유하고 있다면 요즘 가장 많이 들리는 말이 바로 “양도세 폭탄”일 겁니다.
특히 다주택자 양도세 중과가 5월 10일부터 예정대로 시행되면서, 매도를 고민하는 분들 사이에서는 실제 세금이 얼마나 나오는지 계산해보는 일이 일상이 됐습니다.
저 역시 주변에 집을 두 채 이상 가진 지인이 있어 함께 양도세 시뮬레이션을 돌려본 적이 있는데요. 숫자로 확인하는 순간, “이건 진짜 타이밍의 문제다”라는 말이 절로 나오더군요. 체감상 몇 억 차이가 나는 경우도 적지 않았습니다.
이번 글에서는 다주택자 양도세 중과 기준, 중과세율 구조, 그리고 양도세 계산 방법을 실제 사례를 바탕으로 최대한 쉽게 풀어 설명해 드리겠습니다.
다주택자 양도세 중과란 무엇인가?
다주택자 양도세 중과란, 주택을 2채 이상 보유한 사람이 주택을 매도할 경우 기본 양도소득세율보다 훨씬 높은 세율을 적용하는 제도입니다.
정부의 취지는 명확합니다.
주택을 투자·투기 수단으로 여러 채 보유한 경우, 매도 시 세금 부담을 높여 시장에 매물이 나오도록 유도하겠다는 것이죠.
중과 이전에는 양도세가 과세표준에 따라 6%~45% 기본세율만 적용됐지만, 중과가 적용되면 여기에 추가 세율이 더해집니다. 이 차이가 생각보다 큽니다.
다주택자 양도세 중과 기준 정리
그렇다면 언제, 누구에게 중과세율이 적용될까요? 핵심은 아래 세 가지입니다.
먼저 조정대상지역 여부입니다. 현재 서울 전 지역은 조정대상지역으로 지정돼 있어, 서울 아파트를 매도하는 다주택자는 중과 대상이 됩니다.
두 번째는 보유 주택 수입니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가됩니다.
세 번째는 보유 기간입니다.
2년 이상 보유한 주택을 매도하는 경우를 전제로 중과세율이 적용됩니다. 단기 보유에 따른 별도의 중과 규정과는 구분해야 합니다.
정리하면,
👉 조정대상지역
👉 2주택 이상
👉 2년 이상 보유
이 조건이 겹치면 다주택자 양도세 중과가 적용됩니다.
다주택자 양도세 계산 방법, 어떻게 달라질까?
양도세 계산 방법의 기본 구조는 중과 여부와 상관없이 동일합니다.
양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익
양도차익 – 기본공제 = 과세표준
과세표준 × 세율 = 양도소득세
여기에 지방소득세(10%)가 추가됩니다.
문제는 바로 ‘세율’입니다.
중과 이전에는 과세표준에 따라 6~45%의 누진세율이 적용됐지만, 중과가 적용되면 최고 세율이 65~75%까지 올라갈 수 있습니다. 양도세 계산기를 통해 빠르고 정확하게 양도세를 계산해 보시기 바랍니다.
실제 사례로 보는 양도세 차이
기사에서 언급된 사례를 기준으로 보면 차이가 더 명확해집니다.
서울에 아파트 3채를 보유한 다주택자가
마포구 아파트와 노원구 아파트를 매도한다고 가정해 보겠습니다.
중과 적용 이전에 매도하면
👉 양도세 약 7억 원대(지방소득세 포함)
하지만 중과가 적용되면
👉 양도세 약 14억 원대
거의 두 배 가까이 증가합니다.
실제로 저도 이 수치를 보고 “이 정도면 매도 순서 하나로 인생 세금이 달라지겠다”는 생각이 들었습니다.
특히 주목할 점은 매도 순서입니다. 양도차익이 적은 주택을 먼저 팔아 주택 수를 줄인 뒤, 고가 주택을 매도하면 중과세율이 낮아질 수 있습니다.
1주택자도 안심할 수 없는 이유
이번 양도세 강화 기조는 다주택자에만 국한되지 않을 가능성이 큽니다. 현재 검토 중인 세제개편안에는 1주택자 장기보유특별공제 축소 방안도 포함돼 있습니다.
현재는
10년 이상 보유 + 10년 이상 거주 시
👉 최대 80% 공제가 가능하지만,
과거처럼
👉 최대 45% 수준으로 축소된다면
1주택자 역시 양도세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.
저 역시 장기 보유하면 세금 부담이 거의 없을 거라 막연히 생각했던 적이 있었는데, 제도는 언제든 바뀔 수 있다는 점을 다시 한 번 느끼게 됐습니다.
다주택자라면 꼭 점검해야 할 체크 포인트
지금 시점에서 다주택자라면
단순히 “팔까 말까”가 아니라
👉 언제,
👉 어떤 집부터,
👉 중과 적용 여부를 어떻게 피할 수 있는지
를 함께 검토해야 합니다.
양도세는 금액이 크기 때문에, 매도 시점 하나만 달라져도 수억 원 차이가 날 수 있습니다. 가능하다면 전문가와 시뮬레이션을 해보는 것도 현실적인 선택입니다.
다주택자 양도세 중과 기준은 이미 시행 단계에 들어섰고, 양도세 계산 방법에 따라 실제 부담액은 상상을 뛰어넘을 수 있습니다.
이번 제도의 핵심은 명확합니다.
👉 다주택자는 더 이상 “버티기”가 쉽지 않다는 것.
지금은 감으로 판단할 시기가 아니라, 숫자로 계산하고 전략적으로 결정해야 할 시점입니다.
